El mercado de vivienda para el curso 2016-2017

El fin de las vacaciones y la vuelta a la rutina suele ser el pistoletazo de salida para retomar planes aparcados o comenzar a estudiar decisiones importantes. Decisiones de calado como la adquisición de una casa. Actualmente, esta determinación cobra aún más sentido con el mercado de la vivienda en auge y la mayoría de las variables económicas e inmobiliarias favorables a la compra.

Este relevante paso (ya sea la compra de una primera propiedad o de reposición) conlleva hacerse una serie de preguntas en torno a un sector desconocidopara la mayoría. Pensando en estos potenciales compradores, Su Vivienda arranca el nuevo curso 2016-2017 despejando cuatro incógnitas clave que plantea el remozado mercado residencial.

La evolución que describirán los precios, el recorrido que queda a las hipotecas baratas, cuánta y cómo será la futura oferta disponible y el nivel de la demanda en cantidad y en calidad se alzan como las grandes dudas a disipar por los potenciales compradores, espoleados por la revalorización de los pisos y la mejora de la economía. Varios expertos han esclarecido estas cuatro variables.

Precios al alza

Para empezar, resulta obligatorio hacerse la eterna pregunta del millón:¿qué pasará con los precios? O, mejor dicho:¿seguirá la sostenida subida que describen desde 2014? El último dato publicado al respecto por los registradores de la propiedad apuntaba ya a una notable apreciación de las casas del 7,5% durante el segundo trimestre de este año respecto al mismo periodo de 2015.

Los expertos consultados contemplan, en menor o mayor medida, que la recuperación de valor de la vivienda continúe. El más rotundo y con los pronósticos más positivos es Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. “Para 2016 vaticiné un incremento del 12% y va camino de cumplirse. En 2017, el aumento será del 15% y después la escalada se ralentizará por la más posible subida de los tipos de interés que se producirá en 2018 y 2019″.

En opinión de Bernardos, “tal y como está funcionando la economía, los incrementos por encima del 5% están garantizados hasta 2020″. Basa su previsión en que “todas las variables económicas son inmejorables para la vivienda”. “Además”, recuerda, “las casas se han convertido en un activo refugio, la banca da más hipotecas y hay más confianza entre los demandantes”.

Financiación barata

Sin duda, los hipotecados de nuevo cuño viven un momento muy dulce. Con los tipos de interés por los suelos, el coste de los préstamos, tanto variables como fijos, está en niveles históricamente bajos. Actualmente, hay ofertas de Euribor +1% -o incluso con un diferencial inferior- y préstamos con un interés fijo por debajo del 2%. La cuestión pasa por saber hasta cuándo continuarán comercializando los bancos estos productos.

Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), prevé que los tipos bajos “se prolonguen durante bastante tiempo e irán en aumento en el medio plazo”. “Aunque hubiera subidas de los tipos de interés, éstas no serán drásticas. No pasarán del 0% al 3% en un corto espacio de tiempo”, puntualiza. A su parecer, evidentemente, las ofertas hipotecarias serán menos favorables para los prestatarios cuando los tipos empiecen a crecer porque “también es cierto que esta situación no se alargará eternamente”.

La otra gran pregunta que sobrevuela el mercado hipotecario actual es si elegir un interés variable o fijo. Mullor aclara que ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes y que cada hipotecado deber ver cuál es la que más le conviene. “Con el tipo fijo, que es una excelente opción, ahora se paga más, pero se logra estabilidad en las cuotas y no se asume riesgos. Por contra, el variable hoy es más bajo, pero fluctúa”. 

Por ejemplo, “si alguien pretende saldar el préstamo en cinco años no tiene sentido contratar un tipo fijo”, explica. Mirando a la oferta variable, no hay que olvidar que los futuros hipotecados deberán estar atentos a la entrada en vigor en 2017 de la nueva fórmula de cálculo del Euribor (en cotización negativa desde febrero), cuyo comportamiento es un enigma.

Más y mejor oferta de vivienda

La tercera X a despejar por el potencial comprador pasa por la oferta. ¿Habrá más producto? ¿Se tratará de un mostrador adaptado al nuevo tiempo? La contestación a la primera interrogante la dan los datos sobre visados. La cifra de permisos para construir nuevas casas crece desde 2014, en 2015 se disparó un 42,5% y este alto ritmo se mantiene en 2016. Cabe recordar, eso sí, que se parte de niveles mínimos. De este modo, y a la vista del incremento de la oferta, el tiempo juega a favor del comprador.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), pone en valor las cifras de visados y tiene claro que esta oferta tendrá unas determinadas cualidades. “La sociedad cambia muy rápido y con ello sus necesidades, por lo que las empresas que quieran tener futuro deberán escucharla y responder a sus peticiones”, señala. Por ello, ensalza latransparencia, la innovación en el producto y su calidad como “elementos decisivos” en la nueva oferta.

En cuanto a la tipologías, los entendidos vienen adelantando desde hace tiempo que los pisos de tres y cuatro habitaciones serán la tónica general porque son los más demandados. También vaticinan que el aumento de la obra nueva irá equilibrando las compraventas de segunda mano (copan hoy más del 80% de las operaciones) y de vivienda nueva.

Demanda reactivada

El último parámetro que un comprador debe tener en cuenta es la demanda. Dicho en otras palabras, la competencia. Porque no es lo mismo entrar en un mercado seco de compradores que inundado, como parece estar ahora, con las compraventas en ebullición. A más compradores mayor presión en el precio y menos dónde elegir. Y todo indica que esta pujanza de demanda solvente -mucha “embalsada”- irá a más.

La demanda de casa seguirá en 2017 por la senda de la recuperación, empujada, sobre todo, por el crecimiento económico y los bajos tipos de interés”, comenta Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). “Hay que aspirar a un aumento moderado como el que se da desde 2013”, declara, al tiempo que lamenta que no se haya logrado aún incorporar al mercado a los demandantes jóvenes de primer acceso.

 

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Artículo originalmente publicado en El Mundo.

2016-09-13T09:24:46+00:00 septiembre 13th, 2016|MIPIM|0 Comments

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