Entrevista a Víctor Estrada – “El mercado logístico crea oportunidades de Inversión”

Entrevista realizada por la revista inmobiliaria Spanish Real Estate Press a Victor Estrada, socio fundador de Estrada & Partners

¿Cuál es su apreciación sobre la evolución del mercado logístico?

El mercado logístico no sólo ha mejorado de forma significativa en el último año sino que además está creando nuevas oportunidades de promoción e inversión, al estarse agitando los stocks disponibles de naves en los principales parques logísticos.

En relación a la situación actual, el factor clave para analizar la evolución del mercado logístico es analizar no tan sólo la contratación habida, sino sobre todo la contratación neta habida y ésta, en el primer trimestre del presente año ha alcanzado el 83% (192.384 m2) en Barcelona, porcentaje que representa la mejor contratación de los últimos cuatro años.

En cuanto a la contratación bruta, ésta ha alcanzado en el primer trimestre los 231.084 m2, cifra que también supera en gran medida las habidas en años anteriores.

Sin embargo, hablar de contratación sin hablar de stocks no es posible y más dado que la contratación habida ha agotado prácticamente la totalidad de la disponibilidad de las zonas prime de Barcelona y Madrid, lo que favorece la promoción de nuevos parques logísticos a precios que previsiblemente serán superiores a los actuales, dado que los valores de suelo –en algunas ocasiones- aún no han bajado lo suficiente tras seis años de crisis.

 

¿Qué factores están guiando esta evolución?

 

El incremento de demanda logística va directamente relacionado el incremento del consumo interno y externo –especialmente para las empresas exportadoras- y asimismo , a los nuevos hábitos de consumo, dentro de los que destaca el e-commerce, sector en pleno crecimiento y para el cual se han contratado numerosas naves durante los últimos meses.

Sin embargo, la mejor forma de ver cómo evoluciona el sector inmologístico es analizando las empresas que contratan las naves y si analizamos la contratación habida en el primer trimestre, veremos que la empresas logísticas han contratado el 50,15% mientras que el restante 49,07 % corresponde a empresas que contratan las naves para uso propio (destinatarios finales). Este hecho también representa una gran mejora ya que en el año anterior, los destinatarios finales tan sólo habían contratado el 27,07%.

 

Dentro de los sectores que más demanda generan son la industria de la automoción y la del textil, sectores de gran dinamismo en estos momentos y que generan demanda directa de naves, así como de sus proveedores.

 

¿Cuáles han sido algunas de las operaciones más importantes que han realizado últimamente?

 

Durante el presente año en Catalunya se han contratado un total de 231.084 m2. De éstos, 137.298 m2 han sido contratados con el asesoramiento de consultoras inmobiliarias y de éstos, las operaciones contratadas con intervención de nuestra empresa representan el 52,10 % de la cuota de agentes. Entre las operaciones principales asesoradas en el último semestre destacan 32.000 m2 arrendados a Sitasa en Plà de Santa Maria, 26.000 m2 a Kellogg´s en una nave de Valls y propiedad de AXIA RE, 18.500 m2 arrendados a Jevaso en Sta. Perpetua de la Mogoda y propiedad de ProLogis y 13.000 m2 arrendados a Luis Simoes en Martorelles.

 

¿Cuáles son los atractivos de estos activos para el inversor institucional?

 

En los últimos dos años se han realizado numerosas operaciones de inversión en el sector logístico –principalmente en Madrid- y alguna en el sector industrial. Esta tipología de productos son de interés dado el volumen medio que representan, las rentabilidades son relativamente altas, los arrendatarios mayoritariamente fiables y además, son de fácil gestión.

Entre los compradores del momento, entre los más activos destacaríamos las Socimis, entre las que sin duda alguna destacarían Merlin y Axia RE e inversores tradicionales en esta tipología de producto como ProLogis y Blackstone.

 

¿Se están poniendo nuevos desarrollos en marcha? ¿Hay financiación para ellos?

 

Dada la escasez de producto en la primera y segunda corona, claramente ha llegado el momento de promover nuevos parques logísticos, especialmente en el radio de 30 kms. de Madrid y Barcelona. Para reconfirmar la idoneidad de cada proyecto Estrada & Partners ya está realizando consultoría para algunos proyectos ya que para que los proyectos tengan éxito es esencial definir bien el proyecto para que encaje con la demanda, conocer la demanda actual y futura, la contratación habida y a qué precios y en base a ella, poder realizar una previsión de los valores de arrendamiento alcanzables

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Noticia redactada por Spanish Real Estate Press y compartida por MIPIM España en esta web por su relevancia para el sector inmobiliario

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2015-05-20T12:13:04+00:00 mayo 19th, 2015|Entrevista|0 Comments

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